(赢商网北京站报道)9月10日上午，位于通州区九棵树地铁旁的京通罗斯福广场低调开业。当日现场没有舞狮等南方特色庆典节目，也没有惯例上的开业典礼和领导致辞，只是一张小桌上摆有一盘烤小乳猪，部分员工祭酒、撒米、焚香等祭礼和项目领导为员工发放红包之后，上午10:00工作人员便开门迎客，随即场内内部业态及品牌落位也于当日对外揭晓。
简单而不失喜悦的开业祭典，引现场群众围观
据赢商网记者现场了解，除去5层中庭n多潮流、创意小铺位之外，粗略计算当日共有102个已经开业和入驻的品牌(包括B1层未营业的超市)、15个空置商铺，品牌入驻率超85%。
当天上午10:00项目开门营业
对于项目当天开业的表现，有业内专家对赢商网表示：“在目前的商业环境和招商困难的情况下，综合项目当日进驻品牌情况看，还是比较乐观的，空置率基本保持在一个比较合理的水平。从招商结果上看，场内包括了H&M、C&A、俏江南、便宜坊、东来顺、麦当劳等时下较为流行和热门的品牌，项目招商团队实力也由此可见一斑。”
餐饮、儿童及娱乐突出
据悉，京通罗斯福广场是目前通州地铁沿线上，唯一已开业的“国际高端社区型一站式购物中心”，商业总建筑面积为6.7万平方米。项目位于通州区梨园镇九棵树大街，属于九棵树—梨园成熟商圈内，为地铁上盖商业综合体，地上共有5层，地下部分3层。
主打餐饮品牌
进入项目内部之后，每个楼层的主题及业态设置情况如下：地下1层为超市和食尚广场，但超市部分当天并未对外开业，工作人员透露“还在筹备、还需等待”;地上1-5层逐一是国际名品(珠宝、快时尚时装等)、流行前线(时装、餐饮等)、童趣世界(儿童娱乐、早教、餐饮等)、生活风尚(餐饮、女士内衣、运动名品集合店等)和潮流享乐(影院、KTV等);地下2、3层均为停车场。
如果只在已开业和已进驻的101个品牌内计算，开业当日餐饮品牌约30%、服装(包括女士内衣)品牌占比将近18%、儿童娱乐和儿童教育占比接近26%，珠宝及饰品(包括眼镜、手表)占比约为10%;其余业态占比很小，包括一家影院(乐天影城)、一家KTV(宝乐迪)、一家银行(中国银行)、一家药店(林生堂药房)及一家屈臣氏等。
当日空置商铺大概有15处
再从现有品牌落位上看，京通罗斯福广场虽然将会大大满足和提升通州区的消费及娱乐，但开业当天颇叫人失望的是，真正开业的品牌商家并不多，整个购物中心东侧的餐饮区几乎没有几家对外营业。
此外，记者发现，目前项目落位品牌与其西侧的、驻扎此处已久的家乐福购物中心有一定的重复，重叠的品牌包括：麦当劳、ONLY、Vero Moda、屈臣氏、cache cache、Jack &Jones等。此外，同属于八通线上的、已开业的竞争商业还有：华联天时名苑购物中心(其内部含BHG精品超市、万宁超市、伯纳影城等)、新华联物美大卖场、北苑站国泰百货、梨园站贵友大厦等。
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李嘉诚操刀亦难解交通困局
资料显示，京通罗斯福广场原属于金隅大成开发的金城中心的商业部分。金隅大成在此主要开发了金成府高端住宅，其开发的综合体金城中心原本包括写字楼及商业。
2013年初，李嘉诚（专题阅读）旗下香港长江实业集团联属公司ARA资产管理公司，出资2.8亿美元，收购了金成中心的商业部分，且ARA集团后将其重命名为“京通罗斯福广场”，将其打造为集品牌餐饮、时尚购物、IMAX影院、儿童教育、休闲娱乐为一体的一站式购物中心。
除了新开业的通州商业项目之外，ARA集团旗下基金还持有并管理包括北京东方广场、新加坡新达城、新加坡莱福士码头一号、南京国际金融中心(IFC)在内的多个亚太城市标志性高端商业物业。
而ARA资产管理公司由李嘉诚先生与ARA集团总裁林惠璋先生于2002年联合创立，总部位于新加坡，是首个在新加坡证交所上市的房地产基金管理公司，管理总资产超过172亿美元，在香港管理的购物中心和写字楼超过25座。
据悉，项目开业亦曾经一拖再拖，此前对外曝出今年5月、8月对外开业。
记者发现，京通罗斯福广场的“后台老大”即便是实力雄厚的李老板，也似乎难改其交通硬伤。项目虽然紧邻轨道交通，但由于地处九棵树地铁道路的出口方向，四周没有临街主路，交通位置明显不如家乐福。
项目门前狭窄的地铁前通道，当天上午引发小堵
而要想开车进入到京通罗斯福广场，只能从家乐福西南侧的九棵树西路十字路口左转、至家乐福南侧的怡乐北街由西向东驶入项目。据记者了解，这条交通路径，无论是平时还是节假日，都极其容易堵车。
附项目9月10日各楼层品牌：
(以下内容为赢商网记者综合项目楼层指南和当天品牌进驻情况汇总整理，5层中庭铺位未包含)
楼层主题及品牌明细
【B1层食尚广场】
麦当劳、和合谷、姑姑宴、第七街、东方宫、港品元素茶餐厅、诺缘米线、金诺郎、美食芭莎、蛋爱饭、阿三生煎(注：该楼层开业当天基本未有营业商家)
【1层国际名品】
已开业：H&M、lenscrafters亮视点及珠宝店老凤祥、周大生、中国珠宝、品真阁;
进场但尚未开业：C&A、adidas、apple苹果店、Only、Vero Moda、Jack&Jones、banila co.、赛百味、汉堡王、必胜客、蒂娜朵拉、林生堂药房、中国银行、SELECTED、卡西欧、木九十。
【2层流行前线】
已开业：百武西、紫涵、乐町、熙然及中庭展区商家deginpa、布莱曼、Vinistyle 微妮、Renkomay蕾珂美、adaro 丝巾;
进场但尚未开业：太平鸟时尚女装、cache cache 时尚女装、TOP FEELING、花舍咖啡、hotwind、屈臣氏、BABY MARY。
【3层童趣世界】
已开业：gb好孩子、Disney、IVBB下一代、纽约国际儿童俱乐部、童泰婴童生活馆、BABiBOO、巴布豆、Isee灰姑娘国际儿童艺术中心、乐创教育、读乐空间、海豚湾婴幼儿水育馆、microbaby妮可宝贝、CAMKIDS骆驼户外青少年装备、大嘴猴童装、大树优教、carrera、爱学习、kidsland、欧卡星、泥点点、豆号饮品、李宁KIDS、空中天使;
进场但尚未开业：新辣道、六本木回转寿司、俏江南、老港记、格林童趣、丽家宝贝母婴馆、悠游堂。
【4层生活风尚】
已开业：生态家、曼妮芬、诗曼芬、欧迪芬、以纯、动亦健;
进场但尚未开业：东来顺、起跑线连锁商城、便宜坊、dapu大朴、将太无二、麻里麻里、箩箩酸汤鱼、黄记煌、糖汇甜品、碧斯美疗生活馆。
【5层潮流享乐】
半开业：宝乐迪KTV、乐天影城;
进场但尚未开业：江边城外、饭前饭后、太元甫石锅鱼。
[图片报道]：
项目正处于地铁通道出口处，位置比较尴尬
当天，一位新加坡籍老板正在和当地顾客亲切交谈
5层电梯入口处的商家摆放着钢铁侠模型
4层尚未开业的运动名品集合店
3层尚未开业的悠游堂
3层尚未开业的大型丽家宝贝母婴馆
开业当日尚未营业的商家比比皆是，图为尚未开业的BABYMARY
怡乐北街东处进入项目的路口，交通混乱
九棵树北路十字路口，等待左转的车辆排起了长龙
开业当日最火爆的当属H&M，大妈们激动的试穿衣服
火爆的H&M童装区成为亮点
本报记者戴建敏肖玫丽汕头、深圳报道
同受经济大环境不景气、电商冲击等影响，内衣行业却与服装业整体低迷的状况相反，始终保持了较好的增长势头。去年以来，多家本土内衣龙头企业先后登陆资本市场，并不约而同地抛出品牌和门店扩张计划，通过加盟、直营的方式圈地扩张。
不过，处于内衣产业链前端、从事内衣生产和加工的厂商日子并不好过，内衣厂倒闭的消息也不时传出。记者近日来到被外界称为“内衣之乡”的广东汕头谷饶镇走访发现，产品雷同、人力成本增加、厂家众多压缩竞价空间、原材料价格走高等问题，将一众内衣厂商推向转型升级的关口。
行业洗牌加剧
据中国纺织经济信息网的数据显示，中国的内衣市场年销售额在1000亿元以上，且每年以近20%的速度增长，高于纺织服装行业过去十年年均18%的复合增速。
“中国的内衣消费者正由启蒙期步入觉醒期，健康、性价比等越来越受消费者重视，所以内衣产业迎来了阶段性的爆发。但是总体还是产能过剩的，尤其是内衣厂数量很多，都是低端制造，行业整体面临洗牌。”和君咨询服装事业部合伙人李金良向记者说道。
对于内衣生产加工厂商来说，这一洗牌效应最为明显。起步于上世纪80年代末“内衣之乡”谷饶，目前已初步形成完整的针织内衣产业链，镇内针织内衣生产经营场所近3000家。
走在谷饶街头，随处可见内衣OEM、ODM广告牌，这些广告牌印着身穿各式内衣的美女照片，以及工厂的地址、联系电话。这里的内衣厂大多由三到五层的居民楼房改造而成，集生产、生活、住宿为一体，小厂只有三五个员工，大厂则达300人至500人。
有十年从业经验的内衣指导张丹告诉记者，与前几年不同的是，谷饶镇内即便是大厂，白天出入者也不多，进厂的货车也屈指可数。
“以前工厂总有做不完的货，现在抢订单的工厂太多了，价格一个比一个低，但是人工、材料成本反而比以前高，”刚从老东家离职的张丹说，“我们工厂过段时间就会关门。厂长也想做一些自动化生产线，做高端内衣，但是成本太高，而且其他厂家也都这样转型，但也很难赚到钱。”
对此，中投顾问轻工业研究员熊晓坤分析指出：“近两年定制化产品成为一大趋势，这就要求内衣厂商在产品质量、技术以及管理方面有较大的提升。但是大量厂商没有能力进行技术、设备投入，所以订单量骤减，濒临破产。”
终端圈地竞赛
行业剧烈洗牌的同时，完成资本原始积累的龙头企业先后登陆资本市场，并迅速圈地扩张。
记者初步统计，目前在A股上市的内衣企业有健盛集团、汇洁股份，登陆H股的有安莉芳控股、都市丽人、维珍妮，而腾飞科技、闺秘雅、诗曼芬、亲闺蜜语则分别在新三板、四板挂牌。
“行业市场集中度低，登陆资本市场的企业能借助资本的力量拓展市场，而并购是实现扩展的一种较优手段，行业未来可能迎来一场并购战。”熊晓坤告诉记者。
长江证券研报指出，由于行业整体生产工艺较成熟，而产业链的整合又需要较强的资本实力和较长的时间资本，因此我国内衣行业短时间内突围的关键在于“终端为王”。
企业拓展终端店面的方式分为加盟店和自营店两种。其中，以汇洁股份为代表的企业选择自建产能、自制生产，旗下全部为直营店，2014年至2015年新增门店不足百家。
以都市丽人代表的企业选择“加盟＋直营”，数据显示，2013年底都市丽人旗下的加盟店、自营店数量分别为5069和721家。到了2015年底，这一数字增加到6937家加盟店和1121家为自营店。都市丽人首席财务官余振球此前透露，都市丽人仍计划今年新开1000至1100间分店。
在熊晓坤看来，加盟和直营各有利弊，带来的行业监管难度也不同。其中，“直营是重资产模式，在固定资产、人力等前期投入较大，回收周期较加盟店长，但这种模式企业对门店的把控能力较高，由于企业内部对门店能进行较强的管理，所以行业监管的负担在一定程度上得以减轻。”
相比之下，“加盟是轻资产运营，门店在较短时间内能快速扩张，帮助企业抢占市场份额。但加盟店管理难度大、成本高，同时给行业监管带来较大挑战。”他说。
（编辑：张伟贤，如有意见建议请联系：）